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特別企画第2回 REITの特徴 [株]

さて現時点ではREITの優位性は利回り中心に考えられていますが、小口証券化されているとはいえ、不動産現物を所有しているわけです。すなわち土地本位主義の日本ではインフレに強いということを意味しています。もちろんバブル時と異なり土地なら何でも値上がりするというわけではありませんが、REITの物件は需要を見込める土地だけに厳選されており、(オフィス、住宅、商業施設等)さらに収益還元法則にのっとって土地の買い付け価格が決められているので、これが守られている限りは利回りの大幅低下は起こりにくいと思われます。一方土地が値上がりした場合はREITの資産価値が上昇する上に、そのことにより賃料の値上げも予想され分配金の増加も予想できます。都市部では地価が下げ止まりから上昇に転じており、ゴルフ会員権の上昇など、一部ではバブル復活の気配も見られます。
ここまではいい事尽くめのようですが(だから私は大幅に買っています)懸念材料ももちろんあります。
まずは金利の上昇です。REITは不動産を手当てするときに全額自己資金(株主資本)で購入していません。大体40%くらいを借入金にたよっています。よって金利が上昇すれば、利払いが収益を圧迫する可能性は十分に考えられます。これに対応するには自己資本比率が高いほど安全なので、そのようなREITを選ぶのもひとつの手です。
また利回りと値上がり益の両方について考えるなら、所有不動産の定期的な点検は欠かせません。(売買により所有不動産の入れ替えがある)
これは自分で不動産を所有しているときとおなじです。特にREITの売り上げの源泉は家賃なので、その価格交渉力は重要です。たとえばオフィス専門のREITの場合オフィス空室率が14年ぶりの低水準の今は貸し手市場なのであまり注意を払っている人はいないようですが、これが逆転したときは銘柄間格差が大きく出ると思います。じつは今でも人気の物件を多く持っている(家賃価格交渉力が強い)REITは割高に買われているので、利回りが低い傾向になっています。
2001年に市場に2本のREITが誕生して以来、現在では40本近くのREITが上場しています。東証REIT指数は緩やかな上昇を描いています。
バロンズは来年には東証REIT指数が1768ポイントの史上最高値を上回ると予想していましたが、すでに高値を更新し、現在も上昇し続けております。
東京一極集中が続く限りは、その地区の需要がおちることは無いだろうし、したがって価格決定力は貸し手にあり続けるので、この地区に物件を持つREITの魅力は簡単に落ちることは無いと思っています。もちろんバブルにより大幅上昇してそのあと下落ということは、歴史は繰り返すのでありえると思いますが、長期で見ればそれも心配することはありません。しかし景気循環には注意を払ってください。
さらにうれしいことに売り買いの目安が簡単につけられます。
REITは税引き後の利益をそっくり配当に回すため 益回り=利回りになります。したがって利回りで判断すればいいのです。私の場合基本線は利回りが投資の基準(5%)になったら買い、3%を割ったら売りとしています。機関投資家は長期国債+2%を目安にしているようです。日本最大級の投資家、年金基金の予定運用利率は5.5%です。年金基金は資金量が大きいので、規模の小さなREITを買うとは限りませんが(たぶん内規で買えません)この数字以上で買えば(5.5%以上)安心感はかなり高いと思います。

私の例 分配金6000円なら(年2回で12000円)
買い 240000円
売り 400000円   これで66.6%の利益になります。(所有年数で割る必要あり)
年間利回りが3~5%確保できる

これを始めて以来銀行の定期預金は次々解約し、今や、付き合い(友人が銀行にいる)以外の定期預金はゼロになりました。現金収入は当初100倍、今でも20倍以上あります。

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コメント 2

龍之介

REITのわかりやすい説明ありがとうございます。

調べてみると10パーセントを超える配当のものもあるんですね。
by 龍之介 (2008-07-26 16:56) 

renbajinharuhi

こんばんは、龍之介さん。
nice!ありがとうございました。
投資の原則どおり、リターン(配当利回り)が高いREITはハイリスクと言う事になりますが、何を選択するかが個性の差ということになるでしょう。
by renbajinharuhi (2008-07-27 18:47) 

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